Anasayfa  |   İletişim  | AR - EN
Hukuk Fakültesi
Bize Ulaşın
Mesajınız
Bize Ulaşın
FSMVÜ | Eşya Hukuku II - Final Cevap Anahtarı
Duyuru Arşivi
Eşya Hukuku II - Final Cevap Anahtarı

OLAY I

Üzerinde kat mülkiyeti bulunan bir binada 1+1, 2+1 ve 3+1 gibi farklı büyüklüklerde çeşitli daireler bulunmaktadır. Kat maliklerinden A’nın kiracısı B, 2013 ve 2014 yıllarına ait ısınma giderlerini ödememiş ve bu sebeple A aleyhine 5 kez icra takibi yapılmıştır. Binanın kat malikleri kurulu Ocak 2015’te, toplantıya katılanların salt çoğunluyla alınan bir kararla yönetim planına aykırı olarak binanın bütün ısınma giderine her bir daire için eşit miktarda katılınmasına ilişkin karar almıştır.

1) Isınma giderinin ödenmesinden kim sorumludur? A’ya karşı icra takibinden başka kat maliklerinin başvurabileceği hangi hukuki imkân ya da imkânları söz konusudur? (15 puan)

2) Kat malikleri kurulunun söz konusu kararına karşı kat maliklerinden birinin başvurabileceği hukuki imkân var mıdır? Bu imkân herhangi bir süreye ya da şarta tâbi midir? Açıklayınız. (15 puan)

OLAY II

A, maliki olduğu arazi üzerinde Ü lehine bir özel hastane inşa etmek ve işletmek üzere üst hakkı tanır. Hastane inşaatı, komşu arazi maliki B’nin arazisine taşar. Hastaneyi bir süre işleten Ü, ekonomik nedenlerle hastane üzerindeki hakkı üzerinde İ lehine intifa hakkı tanır.

3) İnşaatın B’nin arazisine taşması sebebiyle kim kimden ne talep edebilir? Bu talepler herhangi bir şarta ya da süreye tabi midir? (15 puan)

4) Üst hakkı üzerinde intifa hakkının kurulması mümkün müdür? Çeşitli ihtimallere göre cevaplandırınız. (15 puan)

OLAY III

Bankadan 500.000 TL kredi almak isteyen A, X Bankası ile kredi sözleşmesi yapar. Bunun güvencesi olarak A’nın Fabrika binalarından biri üzerinde 1. dereceden 300.000 TL’lik üst sınır ipoteği kurulur. Ayrıca A’nın bu taşınmazı üzerinde C lehine ikinci dereceden 100 000 Avroluk ve D lehine 3. dereceden 150.000 TL’lik anapara ipotekleri bulunmaktadır.

5) A’nın borcunu ödeyememesi karşısında X Bankasının taşınmazın satılması için icra takibi yaptığını varsayalım. Acaba banka 300.000 TL’lik kredi borcu yanında ayrıca faiz, cezai şart ve takip masraflarını da taşınmaz değerinden alabilmesi mümkün müdür? İpotek sözleşmesinde yan borçların da ipotek kapsamında olacağının kararlaştırılmış olmasının hukuki sonucu nedir? (10 puan)

6) Banka taşınmaz ile birlikte fabrikada bulunan makineleri de sattırabilir mi? Makinaların Ü’ye ait olduğu varsayımında bunların fabrikayla satışı mümkün müdür? (15 puan)

7) A’nın C’ye olan borcunun tamamını ödediğini varsayalım. Bu durumda aynı derecede Ü lehine 100.000 TL’lik bir ipotek kurabilir mi? A’nın C’ye olan borcunu arkadaşı M ödemiş olsaydı cevap değişir miydi? (15 puan)

CEVAP ANAHTARI

1) Isınma giderinden sorumluluk; KMK. 20-b’de düzenlenen ortak işletme giderlerine katılma borcu esasen kat malikine aittir. KMK. 22 gereği kiracı da ödemekle yükümlü olduğu kira bedeli ile sınırlı olarak kat maliki ile birlikte müteselsilen sorumludur.

Kanuni ipotek; KMK. 22/2 gereği, binanın varsa yöneticisi yoksa kat maliklerinden birinin talebi üzerine diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek kurulabilir. Bunun için alacak tutarının mahkeme kararı ile belirlenmiş olması da gerekir.

Kat mülkiyetini devir borcu; KMK. 25 gereği, A’nın yükümlülüklerini yerine getirmemesi dolayısıyla diğer kat maliklerinin haklarını çekilmez derecede ihlâl ederse, diğer kat malikleri A’nın kat mülkiyetinin kendilerine devrini talep edebilirler. KMK. 25/2-b gereği, olayda iki takvim yılına ait 5 defa icra takibi yapıldığından çekilmezlik şartı gerçekleşmiş sayılır. Kat malikleri mülkiyetin kendilerine devrini dava edebilirler.

2) KMK. 20-b hükmü gereği aksine bir anlaşma olmadıkça kat malikleri yapının işletme giderlerine arsa payları oranında katılırlar. Olayda yönetim planında bu husus düzenlenmiş ve kurul buna aykırı bir karar almıştır. Salt çoğunlukla alınan karar yönetim planındaki ilgili hükmün değiştirilmesi şeklinde değerlendirilemez. KMK.’ya aykırı olan kurul kararı bu bakımdan yönetim planına da aykırıdır. Bu kararın iptali için kat malikleri KMK. 33/1’e dayanarak dava açabilirler. Davanın açılabilmesi için ilgili toplantıya katılan kat malikinin aykırı yönde oy kullanması gerekir. Bu takdirde dava karar tarihinden itibaren 1 ay içinde açılmalıdır. Toplantıya katılmayan kat maliki ise, kararı öğrenmesinden itibaren 1 ay ve her halde karar tarihinden itibaren 6 ay içinde dava açmalıdır.

3) MK. 725’e göre, taşkın inşaat halinde malik taşmayı öğrendiği tarihten 15 gün içinde itiraz ederse taşkın yapının kaldırılması gerekir. Süresinde itiraz edilmezse ve aynı zamanda somut olayın koşulları da taşkınlığı haklı gösterdiği takdirde, yapıyı iyiniyetle yapan kimse uygun bir bedel karşılığında taşan kısım için bir irtifak hakkı kurulmasını ya da taşkın kısmın bulunduğu arazi parçasının mülkiyetinin kendisine devredilmesini isteyebilir. Taşkın yapıyı öğrenen B, yapının kaldırılmasını Ü’den talep edebilir. Kanunun ifadesine göre yapıyı yapan Ü iyiniyetli sayılacak olursa, B süresinde itiraz etmezse ve somut olayın koşulları da yapının kalmasını haklı gösteriyorsa B’den irtifak ya da mülkiyet hakkının tanınmasını talep edebilir.

4) Üst hakkı kütükte ayrı bir sayfaya kaydedilmişse; Üst hakkı bağımsız ve sürekli hak niteliği kazanmış ise (bunun için hakkın Ü lehine kurulmamış -bağımsız kişisel- ve en az 30 yıllık süre için tanınmış olması gerekir) tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilir. Bu takdirde üst hakkı taşınmaz gibi işlem görür ve taşınmaz mülkiyeti gibi devredilebilir, rehnedilebilir ve niteliğinin izin verdiği haklarla sınırlandırılabilir. Tapu kütüğünde bu hakka ilişkin sayfasındaki irtifaklar sütununa İntifa hakkı tescil edilmekle kazanılır.

Üst hakkı kütükte ayrı bir sayfaya kaydedilmemişse; Üst hakkı, bağımsız ve sürekli hak niteliği kazanmamış ise, devir ve diğer ayni haklarla kayıtlanması tartışmalıdır. Birinci görüşe göre; üst hakkı kütükte ayrı bir sayfaya kaydedilmeden devredilmesi ve dolayısıyla da diğer sınırlı ayni haklarla kayıtlanması mümkün olamaz (Pillet, Wieland). Diğer görüş ise; üst hakkının devri tapu kütüğü dışında ve ondan bağımsız olarak alacağın temliki (BK. 162) hükümlerine göre gerçekleşir. Dolayısıyla “hak üzerinde intifa” hükümlerine göre intifa hakkı tesis edilebilir (Homberger, Leeman, Liver, Tobler, Freimüller, Gürsoy/Eren/Cansel). Hak üzerinde intifa hakkının kurulabilmesi için taraflar arasında devir sözleşmesinin yapılması gerekir. Hak üzerinde intifa, hakkın intifa amacıyla devredilmesini gerektirdiğinden, ancak devredilebilen haklar üzerinde intifa hakkı kurulması söz konusu olur.

5) İsteyemez. Çünkü bu talep üst sınır ipoteğinin mantığına ve belirlilik ilkesini aykırıdır. İpotekli alacaklı ancak tapu sicilinde kayıtlı üst limit dahilinde anapara, faiz, cezai şart vd. ipotekle güvence altına alınmış alacaklarını talep edebilir. Kanun hükmü emredici olduğundan bunun aksine sözleşme geçerli olmayacaktır. (MK 851 I).

6) Bu konuda bunların ipoteğin kapsamında olup olmadıklarına bakmak gerekir. Bunlar kural olarak eklenti sayılırlar ve MK m. 862 ve 686 uyarınca ipotek eklentileri de kapsar. Eklenti olduklarını ipotekli alacaklı ispat etmeli ancak MK m. 862/f. 2 uyarınca bunlar tapu kütüğünde beyanlar hanesine açıkça eklenti olarak kaydedilmişse, aksi ispat edilmedikçe makineler eklenti olarak kabul edilir. Üçünci kişi konumundaki Ü’ye ait makineler bakımından ise MK m. 988 kural olarak bir taşınırın emin sıfatıyla zilyedinden, zilyedin tasarruf yetkisi olmasa dahi iyiniyetle bir ayni hakkın kazanılmasına imkan vermektedir. Ancak MK m. 862/f. son eklenti üzerinde üçüncü kişilerin haklarının saklı olduğunu belirtmektedir. Hükmün MK m. 988’in istisnasını teşkil edip etmediği tartışmalıdır. Bir istisna teşkil etmediği savunulursa fabrikayla birlikte içerisindeki Ü’ye ait makineler de ipoteğin kapsamına girecektir. İstisna teşkil ettiği kabul edilecek olunursa emin sıfatıyla zilyet olan taşınmaz malikinden makineleri teslim almadan sırf taşınmazın rehnedilmesi üzerine iyiniyetle rehin hakkı kazanılmasına imkan yoktur. İsviçre Federal Mahkemesi bu ikinci görüştedir.

7) İpotek, alacağa bağlı fer’i bir hak olduğundan alacağın sona ermesiyle birlikte kendiliğinden sona erer. Ancak tapuda ipoteğin bulunduğu derecede işlem yapabilmek için en azından şeklen de olsa orada tescilli bulunan C lehine ipoteğin terkini gereklidir. C’nin muvafakatiyle yahut bu verilmediği durumlarda mahkeme kararıyla terkin işlemi yapıldıktan sonra boşalan derecede taşınmaz maliki A Ü lehine ipotek kurabilir. Ancak daha önce yabancı para üzerinden kurulan ipoteğe ilişkin derece boşalmış olacağından, MK m. 851/f. 3 uyarınca Ü lehine derecenin tescil tarihindeki Türk parası karşılığı belirlenip kaydedilerek 100.000 TL’lik ipotek kurulabilir. Haliyle bu durumda boşalan derecede kalan miktar üzerinden yan derece oluşturulup burada bir başkası lehine de yine Türk lirası üzerinden ipotek kurulabilir.

A’nın borcunu arkadaşı M ödemiş olsaydı kanuni halefiyet doğacak ve alacak ipotek hakkıyla birlikte ödeyene geçerdi (MK m. 884). Bu durumda ne alacak ne de ona teminat sağlayan ipotek sona ermiş olmayacaktır.




Kurumsal
E-Posta
İnsan
Kaynakları
SKS
FSM
Otomasyon
International Relations
FSM SEM
ALUTEAM
KURAM
FSM
TÜMER
Kariyer
Merkezi
. .