Anasayfa  |   İletişim  | AR - EN
Hukuk Fakültesi
Bize Ulaşın
Mesajınız
Bize Ulaşın
FSMVÜ | Eşya Hukuku II - Vize Cevap Anahtarı
Duyuru Arşivi
Eşya Hukuku II - Vize Cevap Anahtarı

OLAY I

Birden fazla binadan oluşan bir sitede, bir daire sahibi olan (A), dairesinin mutfak balkonunu 12 parçadan oluşan ve bir raylı sistem sayesinde açılıp kapanabilir durumda olan cam bölmeler ile kapatmıştır.

1) Bağımsız bölümün balkonunun dış duvar ve cepheleri Kat Mülkiyeti Kanunu açısından nasıl değerlendirilir? (A)’nın bu şekilde bir değişiklik yapması diğer kat maliklerinin iznine bağlı mıdır?

OLAY II

Kat mülkiyeti bulunan bir binanın kalorifer kazanında çıkan bir arızanın acilen giderilmesi gerekmiş, ancak kat maliklerinden sadece üçü bunun masraflarını karşılama yoluna gitmişlerdir.

2) Acaba bu ortaklar yaptıkları giderleri, diğer kat maliklerinden, bunların kiracılarından alabilirler mi? Başka ne gibi hukuki imkânlar düşünülebilir?

OLAY III

Kat mülkiyeti kurulmuş bir binanın yönetim planında bağımsız bölümlerde kedi, köpek vb. ev hayvanlarının bulundurulmasının yasak olduğu düzenlenmiştir. Kat maliklerinden (A)’nın kiracısı olan (K), evinde oldukça gürültü yapan bir köpek beslemektedir. Kendisine karşı yapılan başvuruları, kat mülkiyeti yönetim planının kendisini bağlamadığı gerekçesiyle geri çevirmektedir.

3) Yönetim planı ile bu şekilde bir düzenleme yapılabilir mi? K’nın iddiası yerinde midir?

OLAY IV

A, maliki olduğu bir apartman dairesini B’ye kiralar. Taraflar arasındaki yazılı kira sözleşmesinde, B lehine bir önalım hakkı da tanınır ve bu hak tapuya şerh verilir. Bir süre sonra A, bu daireyi 200.000 TL karşılığında C’ye satıp onun adına tescil ettirir. Birkaç ay sonra durumu öğrenen B, derhal bir dava açarak C’den daireyi kendisi adına tescil ettirmesini ister. Dava dilekçesini tebliğ alan C, daireyi D’ye bağışlayıp onun adına tescil ettirir.

4) B’nin, taşınmazın mülkiyetini kazanması mümkün müdür? Önalım hakkının kullanılmasından sonra taşınmazın üçüncü kişiye devri ve önalım hakkının devralan kişiye karşı ileri sürülme imkânı olup olmadığını değerlendirerek cevaplandırınız.

5) Taşınmazın mülkiyeti C’de iken hakkını kullanmayan B, taşınmazın D adına tescilinden sonra D’ye karşı önalım hakkını kullanabilir mi?

CEVAP ANAHTARI

1) KMK. 4’te kat mülkiyetine konu olan taşınmaz üzerinde ortak yerler belirlenmiştir. Buna göre balkonun dış cephesi binanın varlığı için zaruri olan yapı unsurlarına dâhil olduğundan ortak yerler arasında sayılır. KMK. 19/2’ye göre kat maliklerinden biri bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anataşınmazın ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz.

2) Kat maliklerinden her biri yönetim planı ile aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderlerine ve bu giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında katılmakla yükümlüdür (KMK. 20-b). Kalorifer kazanının onarılması “ortak yer”in onarımı niteliğindedir. Her bir kat malikinin bu borca katılması söz konusu olduğundan buna karşı yönetici ya da ilgili kat malikleri dava açabilir, icra takibi yapabilirler (KMK. 20/2). Kiracı da ortak giderlerden müştereken ve müteselsilen sorumludur, fakat sorumluluğu kira bedeli ile sınırlıdır (KMK. 22/1). Diğer bir imkân ise, binanın varsa yöneticisi yoksa kat maliklerinden birinin talebi üzerine diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek kurulmasıdır. Bunun için alacağın tutarının mahkeme kararı ile belirlenmiş olması da gerekir (KMK. 22/2).

3) Hukuki sorunun iki yönü mevcuttur: Kat malikleri yönetim planı ile bu şekilde bir yasak öngörebilirler mi? Öngörebilirlerse bu yöndeki bir düzenleme kiracıları da bağlar mı? Öncelikle, yönetim planı yapının kullanım tarzını, kullanma maksat ve şekline ilişkin bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir (KMK. 28). Yönetim planında bu hususların düzenlenmesi KMK. 28 kapsamında değerlendirilebilir. Her ne kadar KMK. 28/1’de yönetim planından “sözleşme” olarak bahsedilmişse de, kat maliklerinin (kişi birliği) bir yapı içerisinde birlikte yaşamlarını huzur içinde devam ettirmelerini sağlamaya yönelik (hukuki sonuç) her bir kat malikinin iradesini beyan etmesiyle oluşan “karar” niteliği göz ardı edilmemesi gerekir. Bu niteliğiyle, ortak yaşamı tesis etmeye yönelik yönetim planındaki, bağımsız bölümlerin, ortak yerlerin vs. kullanımına ilişkin hükümler öngörülmesi tabiidir. KMK. 28/1’de yönetim planının tüm kat maliklerini bağlayacağı hükmünden de anlaşılabilir. Yargıtay uygulaması da yönetim planında bu yönde bir yasaklama varsa bunun bütün kat maliklerini bağlayacağı yönündedir. Ancak yönetim planında yasak yok ise KMK. 18’e göre bu husus çözülmelidir. Buna göre bağımsız bölüm malikleri, gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken birbirini rahatsız etmemekle yükümlüdürler. Bu halde bağımsız bölümde kedi, köpek vb. hayvan beslenmesi diğer kat maliklerini rahatsız ettiği ölçüde, kat maliklerinin kanundan doğan bu borçlarına aykırılık teşkil eder. Bu noktada “rahatsızlık” olgusunun ispatı gerekir.

Kiracıları bağlaması meselesine gelince, yönetim planı ve değişiklikleri, bağımsız bölüme ait sahifenin beyanlar sütununa kaydedilir. Bir görüşe göre, yönetim planı ve değişiklikler bağımsız bölüme ait sahifenin beyanlar sütununa kaydedilmemişse külli ve cüz’i halefleri bağlamaz (Oğuzman). Diğer bir görüşe göre ise yönetim planı ve değişiklikler beyanlar sütununa kaydedilmese de cüz’i halefleri bağlar (Arpacı). Fakat kat maliklerinin kişi birliği oluşturmalarına ilişkin yukarıda izah edilen hususlar dikkate alınırsa, bu kişi birliğinin hayatiyetini sürdürdüğü alanlara ilişkin “mülkiyetin ayni içeriğini belirleyen nitelikteki” düzenlemeleri (yönetim planı) kiracıları da bağlamalıdır.

4. B, önalım hakkını C’ye karşı ileri sürmüş ve C ile arasında satış ilişkisi kurulmuştur. Yenilik doğuran önalım hakkının kullanılmasıyla satım sözleşmesi kurulması sonucu gerçekleşmiş; önalım hakkı amacına ulaşmış ve tükenmiştir. Hakkın kullanılmasından sonra taşınmazın üçüncü kişiye devri halinde kullanılmış olan önalım hakkının sonuçları doğrudan doğruya bu üçüncü kişiye karşı ileri sürülemez. Olayda D’nin taşınmazı devir borcu altına girmesi için B’nin önalım hakkını kullanmak üzere açmış olduğu davayı, -şerhin munzam etkisi dolayısıyla- D’ye karşı da yöneltmesi gerekir. Zira D, borcun ifasına katlanmakla yükümlüdür(MK. 1010/2).

5. Bu durumda B’nin önalım hakkını malik D’ye karşı ileri sürmesi gerekir. Fakat önalım hakkının kullanılabilmesi için gereken şartlardan “önalım olayı: satım” olayda mevcut değildir. Daire D’ye satılmamış, bağışlanmıştır. Bağışlama sözleşmesinde muvazaa tespit edilir de tarafların gerçek iradelerinin esasen satım sözleşmesi olduğu ortaya çıkarsa bu takdirde önalım hakkının kullanılması mümkün olabilir. Fakat olayda muvazaaya ilişkin bilgi verilmemiştir.




Kurumsal
E-Posta
İnsan
Kaynakları
SKS
FSM
Otomasyon
International Relations
FSM SEM
ALUTEAM
KURAM
FSM
TÜMER
Kariyer
Merkezi